Sektor properti di China kembali didera masalah serius. Di tengah kelesuan pasar yang belum pulih, industri real estat di Negeri Tirai Bambu kini dibayangi oleh ancaman berakhirnya masa hak guna lahan pada sejumlah proyek properti komersial skala besar, seperti perkantoran, pusat perbelanjaan, dan pergudangan.

Di bawah sistem hukum agraria China, hampir seluruh lahan perkotaan dimiliki oleh negara melalui pemerintah daerah. Kebijakan sewa yang dirilis pada era 1990-an menetapkan batas waktu hak pakai, yakni 40 tahun untuk pusat perbelanjaan, 50 tahun untuk sektor industri dan perkantoran, serta 70 tahun untuk kawasan hunian. Ketidakpastian mengenai mekanisme perpanjangan sewa ini memicu kekhawatiran aset-aset tersebut akan diambil alih oleh pemerintah setempat setelah masa kontrak habis.

Firma riset Cushman & Wakefield memperkirakan bahwa nilai properti komersial non-hunian yang masa sewanya tersisa kurang dari 20 tahun kini mencapai 1 triliun yuan (setara Rp2.646 triliun). Sementara itu, CBRE Group Inc. memproyeksikan sekitar 30 juta meter persegi ruang komersial di 18 kota besar China akan memasuki masa kritis sewa kurang dari dua dekade pada tahun 2030 mendatang.

Krisis ini langsung memukul para pengembang dan investor global yang menanam modal di China. Beberapa raksasa properti seperti Parkview Group Ltd. dan New World Development Co. dilaporkan mulai kesulitan menjual aset mereka. Sebagai contoh, Parkview terpaksa mencari skema kemitraan baru guna melepas sebagian kepemilikan pusat perbelanjaan di Beijing karena sisa masa sewa sebagian lahannya sudah kurang dari sepuluh tahun.

Dampak sistemik juga mulai menjalar pada aspek valuasi dan pembiayaan perbankan. Sebagian besar investor lokal dan perusahaan asuransi mensyaratkan sisa masa sewa minimal 20 tahun sebelum bersedia melakukan akuisisi. Akibat ketidakpastian ini, para calon pembeli mengajukan penawaran harga yang sangat rendah, sehingga memperparah penurunan nilai properti perkantoran yang telah anjlok lebih dari 40 persen dari titik puncaknya. Perbankan pun dilaporkan enggan mengucurkan pinjaman atau melakukan pembiayaan ulang untuk properti dengan sisa masa sewa di bawah sepuluh tahun.

Menanggapi situasi genting ini, sejumlah pemerintah daerah mulai mengambil langkah taktis. Pemerintah Kota Shanghai dan Guangzhou telah merilis pedoman pembaruan sewa dengan menawarkan tarif perpanjangan minimal 70 persen dari nilai acuan standar, lengkap dengan opsi pembayaran cicilan. Wilayah lain seperti Xiamen dan Hangzhou juga mulai merancang aturan serupa untuk zona industri. Kendati demikian, para pelaku pasar masih menantikan regulasi komprehensif berskala nasional dari pemerintah pusat di Beijing guna memberikan kepastian hukum yang lebih kuat.